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Acheter un petit studio ou une chambre de bonne

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La chambre de bonne ou studette, qui existe principalement dans les grandes villes, est aujourd'hui prisée par les étudiants. Ce type d'investissement locatif peut être attractif, à condition d'être sélectif et prudent lors de l'achat. Nos explications.

 

La chambre de bonne ou studette, qui existe principalement dans les grandes villes, est aujourd'hui prisée par les étudiants. Ce type d'investissement locatif peut être attractif, à condition d'être sélectif et prudent lors de l'achat. Nos explications.

Un marché mieux encadré

La chambre de bonne était occupée autrefois par les domestiques des familles résidant dans les immeubles des quartiers bourgeois. Depuis plusieurs décennies, les étudiants et les jeunes actifs constituent les principaux locataires de cette catégorie de biens. Toutefois, du fait de nombreux abus et afin de lutter contre les marchands de sommeil, le législateur est intervenu afin de mieux encadrer le marché de la location de ces petites surfaces.

Des conditions de location strictes

Tout d'abord, pour louer une chambre de bonne qui correspond à la définition d'un logement décent, une surface minimale de 9 mètres carrés doit être respectée ainsi qu'une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres. Ces critères peuvent être remplacés par un volume habitable de 20 m3.

De plus, le logement doit permettre une aération suffisante, bénéficier d'un éclairement naturel, et ne pas supporter d'infiltrations d'air ou d'eau. L'habitation doit également comporter un chauffage adapté au logement, des équipements électriques aux normes de sécurité, un coin cuisine, une douche ou une baignoire et un éclairage suffisant. Les toilettes, si elles ne sont pas situées à l'intérieur de la pièce principale, peuvent être dans le même bâtiment si elles sont facilement accessibles.

Des travaux peuvent être nécessaires

Afin de respecter les caractéristiques d'un logement décent, vous devez être particulièrement vigilant lors de l'achat afin qu'aucune erreur n'existe lors du mesurage du bien.

En effet, la valeur d'une studette, qui ne peut pas être louée, est bien moindre. Par ailleurs, la situation de la chambre de bonne, qui se trouve souvent sous les combles, se révèle propice à des changements de température importants. Il fait chaud l'été et froid l'hiver.

Une attention plus importante doit donc être donnée à l'isolation. Les chambres de bonne étant souvent vétustes, le coût des travaux, permettant de louer un logement répondant aux normes de décence, doit être évalué avec précision avant l'achat.

« Dans cette optique, n'hésitez pas à visiter le bien avec un professionnel du bâtiment afin d'avoir une idée précise le plus tôt possible du budget global à consacrer à votre investissement » conseil Minutes Maison.

Des sanctions importantes

Si votre logement ne répond pas aux normes de décence en vigueur, vous risquez plusieurs types de sanctions.

Dans un premier temps, votre locataire peut vous demander d'effectuer les travaux de mise en conformité. Si vous ne le faites pas, il peut saisir le juge des contentieux de la protection afin que ce magistrat vous ordonne de les réaliser sous astreinte.

Une réduction du loyer peut également vous être imposée par la justice ainsi que le paiement de dommages et intérêts proportionnels au préjudice subi par l'occupant. Le locataire peut également quitter les lieux sans respecter le délai de préavis.

Des critères de sélection précis

S'agissant de biens recherchés par les investisseurs alors que le marché est confidentiel, les chambres de bonne coûtent plus cher au mètre carré que le prix moyen constaté dans le même quartier. II vous est conseillé de sélectionner les grandes villes universitaires et dynamiques économiquement comme Paris, Lyon, Toulouse, Bordeaux...

En effet, ce choix vous permet de trouver plus facilement des locataires parmi les étudiants et les jeunes actifs dans une cité dynamique. Comme pour les autres achats immobiliers, vos principaux critères d'achat doivent être : l'emplacement, la qualité du bien et son prix. Les quartiers proches des commodités et bien desservis par les transports doivent être privilégiés.

Des frais à bien évaluer

Bien que la surface soit petite, de nombreux frais peuvent réduire la rentabilité de votre investissement.

A commencer par les honoraires d'agence qui peuvent s'élever jusqu'à 10 % du montant de votre achat et être à la charge de l'acquéreur comme cette studette de 11 m2 située rue de Courcelles à Paris, 17e, proposée à la vente à 110 000 € dont 10 000 € de frais de négociation. Un achat en direct peut donc vous permettre de faire baisser la facture.

Par ailleurs, les charges de copropriété peuvent être plus importantes si l'immeuble est doté d'un ascenseur. En effet, les studettes ou chambres de bonne sont généralement situées sous les combles et la participation aux frais de l'ascenseur est souvent fixée selon l'étage du logement. Dans la même optique, un immeuble sans gardien vous revient bien moins cher.

Enfin, une vigilance doit être observée vis-à-vis des frais générés par des gros travaux à venir, comme un ravalement de façade. La lecture attentive des procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années vous permet d'avoir une idée plus précise sur les travaux votés et à venir.

Des loyers encadrés

Avec la loi Elan, certaines villes, situées en zone tendue, peuvent imposer des loyers plafonnés à ne pas dépasser lors de la relocation. Tel est le cas à Paris depuis le 1er juillet 2019 et à Lille depuis le 1er mars 2020. Avec cette réglementation, le loyer hors charges locatives est fixé dans la double limite du loyer du locataire précédent et d'un loyer de référence majoré fixé par type de logement et par quartier.

Si vous achetez, par exemple, une chambre de bonne dans un immeuble haussmannien de 14 m2 située Avenue de Villiers à Paris, 17e, vous ne pourrez pas la louer meublée plus de 37,90 € par m2 soit un loyer de 530,60 € par mois. Si ce logement est loué vide, le loyer maximum sera de 33,60 € par m2 soit 470,40 €.

Vous pouvez obtenir en ligne le montant du loyer maximum à Paris sur le site http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/.

Un complément de loyer peut être demandé lorsque le logement comporte des éléments de confort ou de localisation exceptionnelles.

Son montant doit être indiqué dans le bail avec les caractéristiques qui le justifient, sous peine de possible annulation.

Une rentabilité plus importante

La location d'une petite surface permet d'obtenir une rentabilité plus importante que celle des grands logements. En revanche, la rotation des locataires est souvent plus importante et génère une usure plus rapide du bien. Une location meublée s'avère, dans la majorité des cas, plus pertinente. En effet, ce type de location correspond à la demande des étudiants et des jeunes actifs et vous permet de louer le bien plus cher.

Vous pourrez également opter pour le régime micro-BIC si le cumul de vos loyers ne dépasse pas, en 2020, un chiffre d'affaires de 72 600 €. Si tel est le cas, un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué par le fisc sur le montant des loyers encaissés. Si nous reprenons l'exemple de la chambre de bonne de 14 m2 située avenue de Villiers à Paris, 17e, proposée à la vente au prix de 135 000 € (honoraires d'agence inclus) et louée meublée 530,60 € par mois, la rentabilité brute est de 6 367,20 € (loyers annuels) / montant d'achat global de 145 470 € (avec les frais d'achat) de 4,37 % ce qui n'est pas si mal en cette période de très faibles taux d'intérêt.

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